. Книга - Введение из книги "Предоставление земельных участков"
Книга для проектировщиков, строителей и кадастровых инженеров, которые умеют читать
Воскресенье, 23.09.2018, 22:03
Главная | RSS

Меню сайта

Статистика

На этой странице представлено Введение из книги «Предоставление земельных участков для строительства объектов нефтегазового комплекса, промышленности, транспорта, линий связи и электропередачи. (Практическое пособие для разработки землеустроительной и кадастровой документации)». М.: Юни-пресс, 2015 г. 5-е изд. в 2-х томах (всего 1280 стр. формата А4).

  При подготовке книги учитывался опыт выполнения работ для ОАО «Газпром», ОАО «Роснефть, ОАО «Транснефть», ОАО «Связьтранснефть»,  ОАО «ФСК ЕЭС», Росавтодор, Росжелдор и нормативные документы: Рослесхоз, Минстрой России, Минобороны России, Минэкономразвития России, Росреестра, ФГБУ ФКП Росреестра, Ростехнадзор, Роснедра, Роспотребнадзор, Росприроднадзор и др.

Введение

      Осуществление инвестиций и строительство сильной России невозможно без предоставления земельных участков для строительства и реконструкции объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, горнодобывающих и перерабатывающих отраслей,  промышленности и энергетики, связи и иных коммуникаций, а также объектов малого и среднего предпринимательства.

      Наличие разных форм собственности на земельные участки, возникших в результате земельной реформы, с одной стороны, открывает возможность совершения сделок с земельными участками, с другой стороны, требует дополнительных усилий для подготовки договора о сделке и  определения выкупной цены земельного участка или права аренды. А если это касается земельных участков в населенных пунктах, находящихся в государственной или в муниципальной собственности и пользующихся повышенным спросом, требуется еще и время для подготовки конкурсной документации и проведения самих конкурсов или аукционов.

      При размещении объектов важное значение придается экологическим факторам, уменьшению негативного воздействия человека на природу, созданию устойчивого равновесия и разумного природопользования, сохранению особо ценных природных, культурных и исторических объектов, среды обитания и привычного уклада жизни,  созданию благоприятного микроклимата для жизнедеятельности и здоровья людей. Поэтому предоставление земельных участков для строительства регулируется не только нормами земельного законодательства, но и нормами градостроительного, лесного, водного, экологического, гражданского и иного законодательства Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, а также нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

      Государственные и частные интересы в области хозяйственной  деятельности и создания благоприятных условий для проживания населения обеспечиваются посредством комплексного территориального планирования, включая генеральные планы населенных пунктов, разработки правил землепользования и застройки, проектов планировки территории, разработки проектной документации по строительству объектов с учетом  требований технических регламентов, строительных, санитарных, противопожарных, экологических и иных норм и правил.

      С 1 марта 2015 года в Земельный кодекс РФ вводится новая глава V.I «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности», однако правовые нормы указанной главы практически не будут действовать, если согласно п. 4 статьи 9 Градостроительного кодекса размещение таких объектов не предусмотрено документами территориального планирования,  а также перевод земель из одной категории в другую невозможен при отсутствии схемы территориального планирования муниципального района,  генерального плана городского округа или поселения.

      Наделение земельными участками граждан и юридических лиц, формирование новых землепользований, закрепление земельных участков на местности осуществляются в результате образования земельных участков, разработки и утверждения уполномоченными органами схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории.

      Порядок выбора места размещения объекта, изъятия (выкупа) и предоставления земельных участков для строительства складывался на протяжении длительного времени, постоянно совершенствуется и определяется действующими нормативными правовыми актами Российской Федерации, поэтому о порядке и технологии выполнения работ по предоставлению земельных участков подробно со ссылками на нормативные документы будет сказано в этой книге.

      В главе 1 и последующих главах представлен перечень основных нормативных правовых актов Российской Федерации, которые использованы при разработке данного Пособия и приведены не только ссылки на нормативные правовые акты и нормативные документы, но и даны извлечения из них по наиболее значимым вопросам для того, чтобы читатели и специалисты могли изучать их и руководствоваться ими в практической работе. Следует отметить, что в настоящее время наблюдается бурный процесс законодательного нормотворчества, поэтому очень важно не только руководствоваться нормативным правовым актом, но и своевременно отслеживать его текущие изменения. С этой целью приведены не только выходные данные документов, но и даты их последних редакционных и иных изменений, которые учтены при подготовке Пособия. Обращение к первоисточникам позволит избежать ошибок и неправильных толкований.

      Общие сведения о категориях земель, территориальной зоне и разрешенном использовании земельных участков, которые учитываются при предоставлении земельных участков, указаны в разделе 1.2, а особенности приобретения прав и распоряжения земельными участками, включая куплю-продажу, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование и другие права и ограничения прав, содержатся в разделе 1.6.

      О разграничении государственной собственности на землю и уполномоченных органах по предоставлению земельных участков сказано в разделе 1.3.

      Порядок, состав  и последовательность работ по предварительному согласованию места размещения объекта капитального строительства и предоставления земельного участка до и после 1 марта 2015 года представлены в разделе 1.4, а новый порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для размещения и строительства объектов капитального строительства - в разделе 1.5. В этом разделе также дано детальное описание сервитута как права ограниченного пользования соседним земельным участком, который может быть установлен при выборе и предоставлении земельного участка для размещения объекта. Сервитут может быть частным и публичным, срочным и постоянным, возмездным и безвозмездным. 

      Действующие требования к размещению объектов с учетом градостроительных норм и правил изложены в главе 2. Там же приведены извлечения из Градостроительного кодекса о назначении и видах документов территориального планирования, правилах землепользования и застройки, о порядке организации публичных слушаний в целях изменения разрешенного использования земельных участков и категории земель, о планировке территории, о форме градостроительного плана земельного участка, о правилах определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о разрешении на строительство и обязанности застройщика; даны сведения о техническом регулировании и нормах предоставления земельных участков для строительства.

 

      Для безопасной эксплуатации объектов и защиты населения устанавливаются размеры и режим использования земель в охранных зонах трубопроводов, линий связи и электропередачи и иных объектов, то есть вводятся ограничения по использованию конкретных земельных участков. О видах ограничений и условиях использования земельных участков, в том числе особо охраняемых природных территорий и объектов, и об охранной зоне памятников истории и культуры сказано в главе 3. Земли особо охраняемых территорий и объектов имеют особый статус и не подлежат изъятию, кроме исключительных случаев.

      Общие положения о предоставлении земельных участков для  размещения объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения, а также индивидуальные особенности строительства и эксплуатации указанных объектов нашли отражение в главе 4. При размещении объектов учитывается наличие или отсутствие полезных ископаемых на занимаемом участке,  особенности размещения опасных промышленных объектов и правила их охраны. О приобретении иностранными инвесторами права на земельные участки и о приватизации недвижимости также сказано в указанной главе.

      Особенности изъятия (выкупа) и предоставления земельных участков для строительства из земель сельскохозяйственного назначения изложены в главе 5. Земли сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Временно занимаемые земельные участки из состава земель сельского хозяйства должны быть рекультивированы и переданы землепользователю в состоянии, пригодном для использования по целевому назначению. Предоставление земель сельскохозяйственного назначения для строительства линейных объектов производится только при наличии проекта рекультивации. При выделении сельскохозяйственных угодий для строительства  учитывается кадастровая стоимость земельного участка, вид и назначение объекта строительства в соответствии с требованиями статьи 79 Земельного кодекса. При строительстве должны быть обеспечены условия снятия, складирования и сохранения плодородного слоя почвы.

      В книге особое внимание уделяется поиску оптимальных решений по совершению сделок с земельными долями в праве общей собственности граждан на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в целях предоставления земельных участков для строительства. При этом учитываются правовые нормы, установленные Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». 

      В связи с внесением изменений в Лесной кодекс изменились порядок предоставления лесных участков для строительства и эксплуатации объектов и полномочия органов по распоряжению лесными участками. В связи с образованием земельного участка разрабатывается и утверждается проект лесного участка, а после принятия решения о предоставлении лесного участка в аренду, заключения договора аренды, разрабатывается и проводится государственная экспертиза проекта освоения лесов. При необходимости производится процедура перевоза лесных участков из категории земель лесного фонда в другую категорию. По этим документам возникает больше всего вопросов, так как это связано с многочисленными ошибками и увеличением сроков подготовки и рассмотрения документов, что задерживает строительство, а иногда неправильно оформленные документы возвращаются на доработку. В главе 6 приведены извлечения из нормативных правовых актов по лесному законодательству, а также практические примеры оформления землеустроительных и иных документов, включая сведения о наиболее распространенных ошибках и замечаниях.

      Особенности совершения сделок  с земельными участками,  находящимися в собственности граждан, и предоставления земельных участков гражданам изложены в главе 7.

      Порядок принятия решения и правила предоставления в пользование водных объектов регулируются Водным кодексом и постановлениями  Правительства Российской Федерации. О предоставлении водных объектов в пользование при строительстве объектов, об установлении ограничений по использованию земельных участков, входящих в состав береговой полосы или прибрежной защитной полосы, или водоохранной зоны водного объекта при проведении землеустроительных и кадастровых работ в целях постановки на государственный кадастровый учет, сказано в главе 8.

      Гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка, должны определить цель строительства, рынки сбыта, мощность объекта, окупаемость затрат, доход и прибыль, а далее вместе с ходатайством о предоставлении земельного участка представить расчет испрашиваемой площади, обоснование строительства, сведения о наличии средств для выкупа земельного участка, убытков и потерь сельскохозяйственного производства и аренды лесного участка. Порядок оформления заявки, перечень и макеты прилагаемых документов для различных этапов выбора земельных участков представлены в главе 9.

      Требования по проведению геодезических работ, состав и содержание технического задания кадастровых и землеустроительных работ содержатся в главе 10.

      При подготовке Пособия мы не могли не учесть Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости», так как выбор земельного участка для строительства объекта начинается с получения сведений государственного кадастра недвижимости (ГКН). Поэтому в главе 10 подробно объясняем, зачем нужны сведения государственного кадастра недвижимости при выборе места размещения объекта, где они находятся и как формируются.

      О кадастровых инженерах, их аттестации, форме организации работ и лицензировании отдельных видов деятельности также сказано в этой главе.

      При образовании земельного участка учитываются требования Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» к порядку проведения согласования границ земельного участка, составлению акта согласования и изготовлению межевого плана (текстовой и графической части).

      Особое внимание уделено ценообразованию в кадастровой деятельности с учетом конкуренции,

спроса и предложения, то есть ситуации на рынке кадастровых работ, цели и стратегии ценообразования, расходов и прибыли. Даны ответы на вопросы, зачем нужен договор подряда на выполнение кадастровых работ и как составляются сметы с использованием программы для автоматизированного расчета сметы: на инженерно-геодезические изыскания, землеустроительные и кадастровые работы (СМЕТА-2014), техническую инвентаризацию и технический план (СМЕТА-техплан), проект планировки территории, проект межевания территории, градостроительный план (СМЕТА-планировка)».

      О требованиях по охране окружающей среды и рекультивации нарушенных земель подробно изложено в главе 11.

      Изъятие (выкуп) и предоставление земельных участков для строительства связаны с выплатой рыночной цены земельного участка, возмещением стоимости убытков, включая упущенную выгоду.  Иногда стоимость указанных выплат перекрывает стоимость строительства объекта, что для многих инвесторов, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства является полной неожиданностью. При этом очень часто сельскохозяйственные организации необоснованно и многократно завышают стоимость убытков и упущенной выгоды, что приводит к различным спорам. Решение указанных вопросов и порядок расчетов убытков по нормативам и единой технологии на персональном компьютере с использованием программы LOSS изложены в главе 12.

      Земельное, градостроительное и иное законодательство непрерывно изменяется, поэтому данную книгу-пособие следует рассматривать не как догму, а как точку отсчета для творческого использования и применения.  

Возврат в раздел Содержание

Книга: Семенищенков А.А. "Предоставление земельных участков для строительства объектов нефтегазового комплекса, промышленности, транспорта, линий связи и электропередачи. (Практическое пособие для разработки землеустроительной документации)." - М.: Юни-пресс, 2015. В 2-х томах. (всего 1280 стр. формата А4.)

Проект образования земельного участка для строительства объектов - смотреть

Поиск

Закажите программу "Смета"
  • Смета Гео+Кадастр
  • Смета техплан
  • Смета планировка
  • Расчет сметы по заказу

  • Закажите книгу
  • Содержание книги
  • Цена книги
  • Предоставление земельных участков для строительства - книга в двух томах


    Copyright MyCorp © 2018 Создать бесплатный сайт с uCoz