Сервитут земельного участка

Сервитут - право пользования чужим земельным участком

Установление сервитута может происходить как при формировании нового земельного участка в период его изъятия и предоставления для строительства, так и в качестве самостоятельного вида кадастровых и (или) землеустроительных работ по объектам, которые уже построены, и для их обслуживания и безопасной эксплуатации, а также для разрешения земельных споров, проведения государственной регистрации (перерегистрации) объектов недвижимости, когда возникла потребность в закреплении прав на сервитут.

Обеспечение доступа к образуемому земельному участку является очень важной нормой земельного законодательства. Так согласно п. 4 ч. 3 ст. 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет земельного участка, в случае, если доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к образуемому или измененному земельному участку не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута.

Сведения об обеспечении образуемых (измененных) земельных участков доступом к земельным участкам общего пользования в межевой план вносятся на основании соответствующего акта органа государственной власти или органа местного самоуправления (утвержденных в установленном порядке схем расположения земельных участков на кадастровых планах или кадастровых картах соответствующих территорий, проектов границ земельных участков, актов об установлении сервитутов, договоров о сервитуте или соглашения и т.п.). В письме Минэкономразвития РФ от 17.08.2011 г. N ОГ-Д23-963 отмечается, что «до образования земельного участка возможно заключение предварительного соглашения об установлении сервитута». Копии таких документов, заверенные кадастровым инженером, включаются в приложение к межевому плану.

Сервитут (от лат. Servitus - рабство, подчиненность) в римском, а затем в феодальном и буржуазном праве - ограниченное право пользования чужой вещью (например, право прохода по земельному участку соседа) - из Энциклопедического словаря.

В Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ в ред. от 21.12.2013 г. (статья 1) дано следующее определение:

«Сервитут - право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком. Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения».

«Ограничения (обременения) - наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других)».

В статье 23 Земельного кодекса содержатся следующие требования по установлению сервитутов:

«Статья 23. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

1. Сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

2. Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

3. Могут устанавливаться публичные сервитуты для:

1) прохода или проезда через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе;

2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

4) проведения дренажных работ на земельном участке;

5) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;

6) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

7) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;

8) использования земельного участка в целях охоты, рыболовства, аквакультуры (рыбоводства);

9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

10) утратил силу с 31 декабря 2013 года.

4. Сервитут может быть срочным или постоянным.

4.1. Срок установления публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель.

5. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

6. Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.

7. В случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.

В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.

8. Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке.

9. Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

10. Порядок, условия и случаи установления сервитутов в отношении земельных участков в границах полос отвода автомобильных дорог для прокладки, переноса, переустройства инженерных коммуникаций, их эксплуатации, а также для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов дорожного сервиса, их эксплуатации, размещения и эксплуатации рекламных конструкций устанавливаются Федеральным законом от 8 ноября 2007 года N 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Установление сервитута на земельный участок

В начале статьи 23 Земельного кодекса отмечается, что «сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством». Поэтому приводим извлечения из Гражданского кодекса, в котором установлены требования по установлению сервитутов.

«Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

4. На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.

5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

6. В случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. В этом случае к лицу, которому предоставлен земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут, применяются правила, предусмотренные настоящей статьей и статьями 275 и 276 настоящего Кодекса для собственника такого земельного участка.

Статья 275. Сохранение сервитута при переходе прав на земельный участок

1. Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу.

2. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли - продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Статья 276. Прекращение сервитута

1. По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен.

2. В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

Статья 277. Обременение сервитутом зданий и сооружений

Применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком».

В соответствии с действующим законодательством инициаторами введения сервитута могут быть:

законодательные органы Российской Федерации и субъектов РФ и законодательные (представительные) органы муниципальных образований;
исполнительные органы государственной власти (Российской Федерации и субъектов РФ) и органы местного самоуправления в пределах их компетенции;
собственник и обладатель права на земельный участок, на который устанавливается сервитут (в первую очередь его интересует плата за сервитут, возмещение убытков, защита и охрана своих прав);
собственник и обладатель права на земельный участок или на объект подземной коммуникации, в пользу которого устанавливается сервитут (с целью защиты прав ограниченного пользования, безопасности и охраны объекта, беспрепятственного доступа и т.п.);
суд, арбитражный суд (после судебного разбирательства, связанного с обращением одной из сторон и заинтересованных лиц).

Срок установления сервитута

Весьма принципиальным и важным является установление срока сервитута. Если сервитут требуется только на период строительства объекта недвижимости (проезд к объекту, складирование материалов, размещение строительной техники), то указывается срок, предусмотренный проектом строительства объекта, включая срок, необходимый для ликвидации строительной и вспомогательной базы, рекультивации нарушенных земель. В договоре должно быть обусловлено право продления срока сервитута в связи с увеличением сроков строительства объекта.

Если сервитут требуется на весь период эксплуатации (существования) объекта, то сервитут устанавливается постоянный (бессрочный), и это обязательно записывается в договоре о сервитуте. В противном случае возникнут проблемы и споры с собственником земель как нынешним, так и будущим, и каждый раз их придется разрешать заново.

В первой части Гражданского кодекса, в главе 17, установлены правовые нормы по установлению сервитутов на земельные участки. Собственник земельного участка вправе требовать от собственников соседнего участка или участков предоставления права ограниченного пользования соседним участком (участками). Собственник (пожизненно наследуемый владелец, постоянный пользователь) земельного участка, на который установлен сервитут, вправе требовать возмещения убытков в судебном порядке (статьи 11 и 15 Гражданского кодекса).

При заключении сервитута на срок до трех лет допускается по соглашению сторон установление сервитута в отношении части такого земельного участка без постановки на государственный кадастровый учет и без государственной регистрации ограничения (обременения). В этом случае изготавливается схема границ сервитута на кадастровом плане территории, которая далее прикладывается к соглашению о сервитуте (из п.4 статьи 39.25 Земельного кодекса). Обеспечение кадастровых работ осуществляет заявитель.

Виды сервитутов на земельный участок

Публичный сервитут	Устанавливается законодательством Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, а также законодательными (представительными) органами муниципальных образований. (При этом имеется в виду, что публичный сервитут устанавливается для всех земельных участков (региона, территории, функциональной градостроительной зоны). Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.
Сервитут	Устанавливается соглашением между уполномоченным лицом, или обладателем права на земельный участок, или арендатором и конкретным лицом (физическим или юридическим), заинтересованным в установлении сервитута.
	Устанавливается постановлением органов исполнительной власти субъектов РФ или органов самоуправления муниципального образования по конкретному земельному участку
	Устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в сфере дорожного хозяйства, или Государственной компанией "Российские автомобильные дороги" в случае, если автомобильные дороги переданы ей в доверительное управление.
	Устанавливается судом в результате судебного разбирательства по конкретному земельному участку в связи с обращением заинтересованных лиц.

Земельный кодекс дополнен статьей 39.23, в которой указаны основания для установления сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности:

«Соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается в случаях, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом, другими федеральными законами, и, в частности, в следующих случаях:

1) размещение линейных объектов, сооружений связи, специальных

информационных знаков и защитных сооружений, не препятствующих

разрешенному использованию земельного участка;

2) проведение изыскательских работ;

3) ведение работ, связанных с пользованием недрами».

Публичный сервитут

Публичный сервитут может быть возмездным или безвозмездным, если в Законе не установлены компенсации и целевые выплаты. Наряду с требованиями, установленными в статье 23 Земельного кодекса, публичный сервитут позволит обеспечивать интересы общества по охране земель, водных объектов, леса, недр, предотвращению деградации почв (водная и ветровая эрозии, заболачивание, уменьшение гумуса и питательных веществ, загрязнение и т.д.), соблюдению экологических требований, сохранению природных ландшафтов и особо охраняемых территорий, памятников природы, истории, культуры, соблюдению санитарно-эпидемиологических требований.

Требования к соглашению об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлены в статье 39.25 Земельного кодекса, а именно:

«1. Соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должно содержать:

1) кадастровый номер земельного участка, в отношении которого предполагается установить сервитут;

2) учетный номер части земельного участка, применительно к которой устанавливается сервитут, за исключением случая установления сервитута в отношении всего земельного участка или случая, предусмотренного пунктом 4 настоящей статьи (изготавливается схема границ сервитута на кадастровом плане территории);

3) сведения о сторонах соглашения;

4) цели и основания установления сервитута;

5) срок действия сервитута;

6) размер платы, определяемой в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи;

7) права лица, в интересах которого установлен сервитут, осуществлять деятельность, в целях обеспечения которой установлен сервитут;

8) обязанность лица, в интересах которого установлен сервитут, вносить плату по соглашению;

9) обязанность лица, в интересах которого установлен сервитут, после прекращения действия сервитута привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием».

Установление соразмерной платы за сервитут - смотреть