Строительство на землях сельхозназначения
Строительство на землях сельхозназначения - варианты согласования земельных участков, состав и последовательность работ: проверено временем и описано в книге.
При изъятии земельных участков для строительства, находящихся в долевой собственности на землях сельскохозяйственного назначения, возникают сложные организационно-правовые проблемы, которые можно условно объединить в 9 групп.
|
Земельные участки, находящиеся в долевой собственности: |
||||
|
Используются сельскохозяйственными организациями |
||||
|
1 группа |
2 группа |
3 группа |
4 группа |
5 группа |
|
а) земельные доли переданы в уставной капитал; |
б) выделены земельные участки в счет земельных долей и переданы на праве аренды; |
в) оформление документов по передаче права на земельные доли не производилось; |
г) собственники земельных долей не получили правоудостоверяющие документы; |
д) собственники земельных долей умерли, а наследство не оформлено. |
|
Не используются сельскохозяйственными организациями |
|||
|
6 группа |
7 группа |
8 группа |
9 группа |
|
а) собственники земельных долей не распоря-дились своим правом; |
б) сельскохозяйственная организация обанкротилась; |
в) сельскохозяйственные организации отказались использовать земельные участки в счет земельных долей; |
г) собственник выделил земельный участок в счет земельной доли для самостоятельного использования. |
При оформлении прав на земельные участки для строительства из состава земель сельскохозяйственного назначения могут возникать различные варианты.
В качестве критериев для определении вариантов учитывались требования по согласованию сделки с земельным участком с его правообладателями.
Общим для всех вариантов является то, что сначала в порядке, установленном статьей 31 Земельного кодекса, производится выбор места размещения объекта строительства. В ходе выбора земельного участка гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка, и собственник земельного участка, а также иной обладатель права на земельный участок предварительно договариваются об условиях передачи прав на земельный участок. Далее продавец и покупатель (арендодатель и арендатор) обращаются в исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации с ходатайством о разрешении изменения целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения в соответствии со статьей 8 Земельного кодекса или в Управление Росимущества в субъекте Российской Федерации, если земельный участок находится в федеральной собственности.
Вариант 1. Земельный участок закреплен за конкретным собственником, то есть выделен на местности. Поэтому необходимо провести согласование с обладателем права на земельный участок.
|
Виды собственности на земельные участки |
Проведение согласований и иных действий |
|
Земельный участок находится в собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования. |
Проводится согласование с органом управления сельским хозяйством субъекта Российской Федерации или муниципального образования. |
|
Производится информирование населения о предстоящем изъятии земельного участка для строительства объекта. |
|
|
Решается вопрос о проведении или не проведении торгов (конкурсов, аукционов). |
|
|
Земельный участок находится в собственности Российской Федерации (не приватизированные научные и учебные учреждения и организации и т.п.). |
Дополнительно к указанному выше требуется: а) письменное решение о согласии федерального органа управления сельскохозяйственным учреждением или организацией, являющейся его учредителем; |
|
б) согласование с Управлением Росимущества в субъекте Российской Федерации. |
|
|
Земельный участок находится в собственности юридических или физических лиц. |
Требуется согласие юридического или физического лица (органа управления юридического лица или всех участников общей собственности (совместной или долевой). |
|
Земельный участок находится в собственности граждан, участников долевой собственности, а используется сельскохозяйственной организацией или крестьянским (фермерским) хозяйством. |
Проводится согласование с сельскохозяйственной организацией или крестьянским (фермерским) хозяйством: а) условий передачи права на земельный участок; б) возмещения причиненного ущерба (убытков в связи с досрочным прекращением права пользования земельным участком). Проведение собрания участников долевой собственности и других действий, указанных в варианте 2. |
|
Земельный участок находится в собственности граждан, участников долевой собственности, однако на момент обследования: а) проводится процедура передачи невостребованных земельных долей в собственность муниципального образования; б) никем не используется. |
Подождать, когда закончится процедура передачи невостребованных земельных долей в собственность муниципального образования, и далее решать вопрос о предоставлении земельного участка с его новым собственником. Или найти участника долевой собственности, который еще не распорядился своей долей, и решить вопрос об условиях передачи права на земельную долю с учетом последовательности действий, указанных в варианте 2Б. |
Вариант 2. Земельный участок, выбранный для строительства объекта, представляет собой земельную долю (доли) в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности. Выделение земельного участка в счет земельной доли производится в соответствии с актом о выборе земельного участка для размещения объекта и (или) документов территориального планирования, документации по планировке территории и землеустроительной документации.
Следует иметь в виду, что общее собрание участников долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения обладает полномочиями по определению условий и местоположение земельных участков, выделяемых в счет земельных долей.
|
Общее собрание участников долевой собственности определяет своим решением: |
|||||
|
Условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду, уставный (складочный) капитал или доверительное управление. |
Местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой |
||||
|
в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет земельных долей; |
находятся невостребованные земельные доли; |
выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачи таких земельных участков в аренду; |
выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачи таких земельных участков в уставный (складочный) капитал; |
выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачи таких земельных участков в доверительное управление. |
|
Чтобы выделить земельный участок в счет земельных долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения для строительства объекта, необходимо действовать по следующим вариантам:
|
Вариант 2А принятие решения коллективом участников долевой собственности |
Вариант 2Б принятие решения отдельным участникам долевой собственности |
|
Необходимо собрать общее собрание участников долевой собственности на земельные участки в соответствии с требованиями статьи 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". |
Если на общем собрании участников долевой собственности на земельные участки не было достигнуто положительного решения об условиях продажи или аренды земельного участка для строительства объекта, то далее следует договариваться с отдельными участниками долевой собственности на земельные участки и действовать в соответствии с требованиями статьи 13 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". |
Для более наглядного представления состава и последовательности действий рекомендуем ознакомиться со следующей схемой, которая, по нашему мнению, отражает весь комплекс работ по изъятию и предоставлению земельных участков для строительства из состава земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в долевой собственности.
Схему приводим в книге:
Вариант 3. Место размещения объекта строительства представляет собой неиспользуемую в течение трех лет часть находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения. Согласно статье 12.1. Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" неиспользуемая часть может быть выделена в самостоятельный земельный участок. Для этого орган местного самоуправления составляет и публикует список невостребованных земельных долей. Список невостребованных земельных долей и их местоположение утверждает общее собрание участников долевой собственности. Лица, включенные в список невостребованных долей могут в письменном виде или устно на собрании выразить свое возражение.
Окончательное решение о признании права муниципальной собственности на земельные доли, признанные невостребованными, принимается в судебном порядке.
Если не признано право собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок, то возникают два варианта:
1) найти по спискам и договориться об уступке прав с участником долевой собственности на земельный участок, выделенный в счет невостребованных земельных долей, а далее действовать по варианту 2Б;
2) дождаться, когда в судебном порядке будет признано право собственности муниципального образования (особенно если строительство объекта будет производиться для нужд субъекта Российской Федерации или муниципального образования).
Вариант 4. . Принудительное изъятие и прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения может быть произведено по норме статьи 6 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
В случае отсутствия собственников, желающих продать земельные участки для целей строительства объекта из земель сельскохозяйственного назначения, может быть произведено понуждение к отчуждению, принудительное изъятие неиспользуемых и невостребованных земельных участков. Для этого необходимо выполнить подбор и обмен земельных участков и земельных долей по следующим критериям:
|
Рекомендуемые земельные участки или земельные доли для изъятия (выкупа) и предоставления под строительство объектов, в том числе в судебном порядке |
||
|
Находящиеся в собственности иностранных граждан и юридических лиц (понуждение к отчуждению по причинам, указанным в статье 5 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"). |
В случае принудительного изъятия и прекращения прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения (по причинам, указанным в статье 6 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"). |
Невостребованные по разным причинам, в том числе в связи со смертью собственника и отсутствия наследников. |
Обращаем внимание, что заявление в суд о принудительном изъятии у собственника земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения направляется органом государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления:
· при нарушении требований рационального использования земли, повлекшим за собой существенное снижение плодородия земель сельскохозяйственного назначения или значительное ухудшение экологической обстановки;
· если в течение трех и более лет подряд со дня возникновения права собственности на земельный участок он не используется для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности.
Собрание участников долевой собственности - порядок проведения и оформления протокола, согласования и удостоверения решения и проекта межевого плана: опыт выполнения - переход